Приватизация квартир привела к тому, что в многоквартирных домах не стало единого собственника. Какие же собственники могут существовать в одном доме? Все больше людей и организаций становятся собственниками помещений - по договору бесплатной передачи в собственность (приватизация), по договору купли-продажи и иным гражданско-правовым договорам. Город Москва также является крупнейшим собственником жилых помещений. В квартирах, принадлежащих городу, люди проживают по договорам социального (или коммерческого) найма. Кроме того, в доме имеются и нежилые помещения, которые также могут находиться как в частной собственности, так и в собственности города Москвы. Комплекс, состоящий из дома (помещения в котором находятся в собственности нескольких собственников), земельного участка и иных строений, находящихся на данном земельном участке, называется Товариществом Собственников Жилья.

ТСЖ создается домовладельцами - собственниками помещений в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (права одного домовладельца не должны ущемлять права остальных домовладельцев), а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению (улучшению) общего имущества в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению возникающих затрат, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества, защиты прав домовладельцев.
     В Жилищном кодексе РФ (Раздел VI, глава 13, статья 135) сказано:
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
   При организации ТСЖ домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме имеют право лично или через избранные ими на общем собрании органы участвовать в управлении общим имуществом. ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе использовать нежилые помещения и выделенный земельный участок, для достижения целей, ради которых создано товарищество, то есть для более эффективного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме, улучшения качества технического обслуживания и ремонта жилого дома, благоустройства придомовой территории. При управлении домом товариществом собственников жилья сохраняются государственные дотации на возмещение затрат по управлению и эксплуатации кондоминиумов. Дополнительные расходы для домовладельцев могут быть введены только по решению самих домовладельцев - членов ТСЖ на общем собрании, без такого решения оплата коммунальных услуг и технического обслуживания соответствует ставкам, установленным Правительством Москвы, для жилищного фонда.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования:

1. Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья); объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд, расположенный на определенной территории. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Средства на ремонт и содержание жилого фонда собираются с населения, а также ремонт осуществляется за счет местного бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2. Пообъектное управление жилыми домами - через жилищные товарищества и кооперативы (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы - владельцы квартир. Основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

Дом (многоквартирное жилое здание) - есть хозяйственный объект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, на сколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Конечно, владение своей собственностью подразумевает и ответственное отношение собственников к своему дому, т.е. некоторую социальную активность жильцов. В любом ТСЖ должен быть Председатель и Правление.

Какие же это преимущества?

В муниципальном доме начисление оплаты статей расходов, т.е. оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и текущего содержания здания, производиться либо на метр площади здания, либо согласно количеству прописанных людей. В ТСЖ помимо этого допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Каким образом распределять те или иные затраты в ТСЖ, определяется на общем собрании. Такой принцип очень удобен, т.к. ТСЖ может выбрать наиболее приемлемый метод начисления платежей. С другой стороны, отсутствие твердых механизмов распределения затрат между жильцами может привести к ошибке управляющего.

Уровень оплаты ЖКУ в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть, все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.

1. Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц. ТСЖ оплачивают потребляемую электроэнергию, применяя социальные нормы потребления электроэнергии, что снижает стоимость оплаты участников ТСЖ за электроэнергию.

2. Отопление и горячее водоснабжение. В муниципальном доме, так же как и в ТСЖ, стоимость услуг отопления и горячего водоснабжения зависят от двух условий: стоимость Гкал энергии и количество потребленной энергии на отопление здания или нагрев воды для бытовых нужд. Фактическая стоимость Гкал одинакова для муниципального дома и ТСЖ. В муниципальном доме количество потребленных на отопление Гкал установлено по расчетной методике для каждого зимнего месяца и соответственно с этим устанавливается стоимость отопления: Количество потребленной энергии устанавливается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха. Стоимость услуги горячего водоснабжения определяется исходя из объема потребления воды, на который влияет оснащенность системы водоснабжения, и затрат на подогрев воды (количество Гкал, затраченных на подогрев воды): ТСЖ заключает договор непосредственно с ОАО "Мосэнерго", поэтому расчет потребленной энергии определяется для каждого дома индивидуально. Может быть два варианта: 1) на доме установлен счетчик тепла и горячей воды, и эти услуги оплачиваются по фактическому потреблению ресурсов; 2) на доме нет никаких систем учета, услуги оплачиваются согласно расчетам. Если в ТСЖ нет приборов учета, то ОАО "Мосэнерго" обосновывает количество потребленных Гкал и свои затраты для каждого дома индивидуально. Потребление энергии зависит от типа дома, количества проживающих человек, количества радиаторов в доме, температуры и давления воды и т.д. Согласно определяемой расчетной нагрузке каждого дома "Мосэнерго" ежемесячно выставляет ТСЖ счет за услуги отопления и горячего водоснабжения. При отсутствии приборов учета, потребление воды считается равным установленной норме потребления, а затраты на ее нагрев "Мосэнерго" определяет согласно расчетной нагрузке, так же как определяется количество потребленной теплоэнергии. Именно поэтому, оплата отопления и горячего водоснабжения в домах ТСЖ имеет большой диапазон, но в среднем, в течение отопительного сезона, за отопление в ТСЖ оплачивают меньше чем муниципальный дом.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение. В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ/ЖСК оплата потребленной холодной воды и ее отведение производиться согласно показаниям этого водомера и, как правило ниже, чем в муниципальных домах.

4. Обслуживание лифтов. В ТСЖ/ЖСК договоры заключаются с обслуживающими организациями. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон.

5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов. Вывоз ЖБО. В ТСЖ оплата этих услуг ниже, чем в муниципальном доме т.к. подбор организации и заключение с ней договора на вывоз мусора заключается, как правило, на конкурсной основе.

6. Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда. В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капитальный ремонт проводится, как правило, за счет бюджетных отчислений. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам, через конкурс, определяет какую подрядную строительную организацию нанять для осуществления текущего или капитального ремонта своего дома. Ремонтный фонд Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени, для проведения установленного перечня ремонтных работ. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Для того, чтобы определить размер отчислений на ремонтный фонд для конкретного дома, необходимо в течение длительного времени проводить наблюдения за состоянием здания, отслеживать периодичность и стоимость выполняемых работ и т.д.

7. Резервный фонд. Резервный фонд - это отчисления, собираемые только в ТСЖ. При составлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд - это не ежемесячные затраты по содержанию дома, а своего рода "касса взаимопомощи" дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода Форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели: 1. Своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ: по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.); по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям. 2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования. Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома: Количество и площадь квартир в доме Количество и площадь квартир неплательщиков в доме Величина задолженности членов перед ТСЖ Период возврата средств ТСЖ Величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками. Величина резервного фонда определяется общим собранием ТСЖ. Она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома. Резервный фонд - это сумма денег, которая собирается жильцами дома только один раз и пополняется только в результате его целевого использования.

В связи с ростом платежей особый смысл приобретает использование различных способов снижения эксплуатационных затрат:

1. РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И СИСТЕМЫ УЧЕТА. Наибольшая экономия ресурсов в ТСЖ достигается за счет сокращения потребления теплоэнергии. Кроме того, в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, есть возможность использовать системы, сокращающие потребление электроэнергии. При этом темпы роста тарифов на различные услуги неравномерны. Так стоимость тепловой и электрической энергии увеличивается в большем размере, чем все остальные услуги, поэтому экономия этих ресурсов наиболее целесообразна и рациональна. Механизм управления, на котором основано жилищное самоуправление, позволяет устанавливать в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, весь комплекс приборов учета, как счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Это позволяет достигать максимальной эффективности при использовании приборов учета. Поскольку в ТСЖ есть возможность устанавливать счетчик тепла на дом, то утепление здания и снижение его теплопотерь приобретает смысл, т.к. можно сократить потребление ресурса и, следовательно, сократить затраты. Кроме того, в кооперативном доме легче организовать приобретение счетчика, поскольку есть управляющий, который осуществляетвыбор прибора учета, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии. Житель муниципального дома, решивший установить в своей квартире счетчик воды, должен самостоятельно заключить договор с обслуживающей организацией, приобрести счетчик, передавать показания счетчика в обслуживающую организацию и т.д., что для многих может быть затруднительно.

2. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОХОДЫ ДОМА. При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. Либо за счет дополнительных доходов можно сократить собственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а, следовательно, и все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

Сдача помещений в аренду Первый источник дополнительных доходов - это сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования данных помещений множество: можно обустроить офис, склад, спорт зал... Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора. В зависимости от типа дома, есть возможность использовать от 50 до 700 м2. При заключении договора аренды с ТСЖ арендатор платит арендную плату.

Устройство мансард на чердаках и строительство мансардных этажей. Обустройство чердачных помещений путем превращения их в жилые мансардные помещения, при наличии технической возможности такой реконструкции. Доходы от продажи или сдачи в аренду подобных помещений существенно снижают эксплуатационные затраты каждого жителя дома. Строительство мансарды предусматривает строительство дополнительного этажа (надстройки) на крыше здания. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме, для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдаются в качестве жилых помещений. Это связано с тем, что располагать офис на верхнем этаже жилого здания для арендатора (а также для клиентов компании, которая будет там располагаться) не очень удобно. Кроме того, сами жильцы дома чаще всего против, того чтобы в мансардном помещении располагались офисы. Поэтому, в мансардных помещениях в основном располагаются жилые квартиры.

Использование земельного участка дома Жители домов муниципального жилого фонда не имеют права на придомовую территорию и на землю под домом, она принадлежит городу. Даже если в муниципальном доме часть квартир приватизировано, владельцы этих квартир не имеют права на землю, т.к. собственность на землю может быть оформлена на домовладельца только при условии регистрации ТСЖ. В домах ТСЖ, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственность на землю бесплатно оформляется на владельцев квартир в долевое владение. Собственники квартир, через ТСЖ, могут совместно распоряжаться землей, например, сдавать автовладельцам в аренду. ТСЖ может так же снимать дополнительную придомовую территорию в аренду у города (в этом случае весь доход направляется в бюджет товарищества). Как будет использоваться придомовая территория ТСЖ, зависит только от инициативности и желания собственников дома.

Размещение рекламы на стенах дома Еще один способ извлечения доходов из дома - это размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Естественно, не все дома смогут использовать этот источник доходов, т.к. дома, у которых есть свободные площади стен, очень мало. Но некоторые дома имеют реальную возможность извлекать из дома достаточно существенный доход. Диапазон цен размещения рекламного плаката - от 1000 до 3500 у.е. в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом ТСЖ платит налог на прибыль с этой суммы. Если же договор заключается через рекламное агентство, то часть полученного дохода идет посреднику. При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности, ТСЖ может без особых затруднений использовать этот источник доходов. Наружная реклама очень эффективна, т.к. рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты и производят большее впечатление. Поэтому поиск желающего разместить рекламу на стене здания не потребует от членов ТСЖ таких усилий как при поиске арендатора подвавала или крыши. Извлечение максимально возможного дохода позволит ТСЖ полностью покрыть затраты на 1 м площади здания либо позволит дополнительно вкладывать в благоустройство здания и территории весьма существенные средства.