Москвичей - собственников жилья сегодня большинство, но какие изменения принесла собственность в их жизнь? Большинство затруднится с ответом, и причина проста: они по-прежнему предоставляют квартиры в управление ДЕЗам, отвергая ТСЖ. Между тем, заглянув в Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и нормы Налогового кодекса РФ и московское законодательство, можно обнаружить безусловное преимущество управления многоквартирными домами (кондоминиумами) товариществами собственников жилья. Речь идет о безусловном преимуществе. В подтверждение сравню по основным параметрам системы управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и дирекцией единого заказчика.

ТСЖ ИЛИ ДЕЗ - ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС

Что получают те, кто «приписан» к ДЕЗу? Жители дома (вместе с жителями других домов района) платят деньги на расчетный счет ДЕЗа своего района. Жильцы не протестуют по поводу того, что ДЕЗ их близко не подпускает к утверждению сметы доходов и расходов на год, то есть «чужой дядя» распоряжается деньгами жителей по своему усмотрению. При этом жители не знают и то, как расходуют ДЕЗы их средства, - нет контроля. И, наконец, неизрасходованные за год деньги жителям дома не возвращают. Впрочем, «неизрасходованных средств» в ДЕЗах не бывает - все моментально тратится на зарплату своим работникам.

Какие преимущества приносит жителям ТСЖ?

Во-первых, свой отдельный расчетный счет. Во-вторых, смета доходов и расходов на год утверждается жителями дома. В-третьих, контролирует расходование средств профессиональным управляющим правление ТСЖ. Средства, не израсходованные в течение года, сохраняются на расчетном счете и могут быть потрачены на текущий и капитальный ремонт, благоустройство территории дома.

Все договоры о жилищно-коммунальных услугах ТСЖ заключает на конкретный дом. Стоимость услуг по каждому договору есть фактическая стоимость оказанных услуг за месяц, год. Не оказаны услуги в оговоренном объеме или качестве - меньше оплата; а то еще и неустойку заплатит поставщик услуг. Например, за простой лифта или не вывезенный мусор.

Бухгалтерия ТСЖ рассчитывает жителям оплату за ЖКУ по факту предоставленных услуг. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, не имеет права получать прибыль, фонд оплаты труда работников ТСЖ фиксированный, так как утвержден в смете общим собранием. Поэтому для ТСЖ характерно стремление к снижению стоимости оплаты ЖКУ в расчете на 1 квадратный метр - поскольку показывает жителям уровень профессионализма управляющего ТСЖ: работает он в интересах жителей дома или его деятельность противоречит этим интересам. С созданием ТСЖ есть возможность оплачивать тепло, горячую и холодную воду так же, как электричество - по счетчикам. ДЕЗу, кстати, это не нужно, поскольку уменьшает прибыль. Как правило, платить приходится в два раза меньше, чем по ставкам. То есть жильцы ТСЖ могут, наконец уйти от «жилищного оброка».

Работников ДЕЗа все это не устраивает, так как означает конец бесконтрольной траты денег жителей - расходы станут прозрачными, и первая же проверка налогового органа вскроет махинации с деньгами жителей. Значит, пока есть ДЕЗ, будет процветать «жилищный оброк» с жителей управляемых домов. При этом следует подчеркнуть: ДЕЗ эксплуатацией не занимается - ею занимаются рабочие РЭУ и ГРЭПов. Кто лучше, кто хуже, но днем и ночью, круглые сутки, месяцы и годы они обслуживают коммуникации дома, устраняют аварии. Что же делает ДЕЗ? Получает деньги с жителей домов района, идут ему и средства из бюджета города - на эксплуатацию жилищного фонда.

И последний, очень важный момент. При правильном ведении бухгалтерской отчетности ТСЖ не платит ни рубля налогов. Это дает возможность направлять сэкономленные средства на восстановительный ремонт дома и коммуникаций, на благоустройство придомового участка. Есть возможность повысить зарплату обслуживающему персоналу -электрикам, слесарям, дворникам, уборщицам, что сразу сказывается на качестве работ.

ДЕЗ налоги платит: налог на добавленную стоимость (18%), единый социальный налог (36%), налог на прибыль и ряд мелких налогов. Жителям следует помнить, что все налоги оплачиваются, по сути, из их кармана. И прибыль свою ДЕЗы берут из карманов жителей. Для полноты картины следует добавить, что арендные платежи при сдаче ДЕЗом в аренду нежилых и технических помещений, подвалов и т.д. идут не на содержание, текущий и капитальный ремонт дома, где арендные платежи получены, а на зарплату работникам ДЕЗа.

ТСЖ - более прогрессивная форма управления, но что же мешает ее победе над ДЕЗом? Беда в том, что ТСЖ существуют как утлые суденышки среди рифов в бушующем море теневой экономики.

 Аналитические работы, проведенные Московской городской жилищной палатой совместно с ассоциациями ТСЖ «Юго-Запад», «Центр», «Юго-Восток», «Северо-Запад», показали, что оптимальный объем жилой площади, управляемой одной профессиональной командой по технической эксплуатации, должен составлять не менее 45000 квадратных метров. Управление ТСЖ становится рентабельным при условии, что площадь управления включает в себя от 45000 квадратных метров жилой площади. Редко можно найти дом, который имеет такую большую площадь. Что делать? Отказаться от ТСЖ, несмотря на то что это прогрессивный способ управления? Нет, просто нужно объединить несколько домов.

Дома, из которых создается «ТСЖ», должны быть расположены в непосредственной близости один к другому. Общая жилая площадь домов, участвующих в проекте, в сумме должна составлять от 45 тысяч квадратных метров.

 Главная задача, поставленная перед ТСЖ, - контроль над деятельностью наемного профессионального управляющего, работающего здесь по контракту. Это подразумевает и контроль над бухгалтерией. Обоснованную смету доходов и расходов на год представляет управляющий (с бухгалтером), а утверждает общее собрание членов ТСЖ. В рамках утвержденной сметы управляющий работает самостоятельно. Фонд оплаты труда работников (размер зарплат) входит в смету и также утверждается общим собранием. То же - с отчетом управляющего по итогам года.

Зарплата управляющего рассчитывается исходя из жилой площади. 4. Аналогично устанавливается зарплата главному бухгалтеру и главному инженеру.

Функция управляющего ТСЖ - быть заказчиком. Управляющий от имени ТСЖ заключает с организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги жителям дома, юридически грамотные профессиональные договоры на тепло, горячую, холодную воду и водоотведение, на антенны ТВ, вывоз мусора, лифты, радио, домофон, техническое обслуживание, охрану. Следит за их исполнением, защищая интересы жителей своих домов. Одновременно управляющий заключает договоры на управление с каждым домовладельцем или нанимателем в каждом отдельном ТСЖ где прописаны как обязанности жителя, так и его права. В результате каждый дом (кондоминиум) имеет пакет договоров, которые показывают фактическую стоимость услуг, получаемых каждым жителем в доме в течение месяца, года. Все показатели в ТСЖ вычисляются по счетчикам (энергоснабжение), по времени работы (лифты, антенна ТВ, радио, домофон), периодичности работ (вывоз мусора), ведомостей учета работ (планово-профилактический ремонт) и актов приемки работ (по аварийным работам). Таким образом, жители платят за фактически полученный ими объем услуг, который значительно меньше взимаемого ДЕЗами «жилищного оброка».

И, наконец, о самом большом достижении.

Подсчитано, что при обслуживании одного дома в 3500 квадратных метров услуги ремонтно-эксплуатационной организации (РЭО) стоят столько же, сколько стоят услуги и при обслуживании 45000 квадратных метров! Точнее, они стоят почти столько же - придется прибавить лишь зарплату на дополнительное количество дворников и уборщиц. И все!

Но один управляющий не на один дом площадью 3500 кв. метров, а на 25 (!) домов. Аналогично: один главный бухгалтер, один главный инженер, электрики, слесари (для круглосуточного дежурства), инженер КИП,  плотники. При этом электрики, слесари, плотник только выигрывают при большем объеме обслуживания - появляются заказы на выполнение дополнительных работ в квартирах обслуживаемых домов. Выходит, что себестоимость работ на 1 кв. метр для жителей домов, входящих в « ТСЖ», уменьшается в несколько раз! Это безусловный прорыв в технологии. Здесь уже по силам рассматривать вопрос о приобретении уборочной техники, допустим «бобкэт», для уборки снега, листьев, мусора. Тогда достаточно одного или двух дворников и для обслуживания своей территории, и для оказания помощи соседям. За отдельную оплату.

Но расчетный счет дома - это не расчетный счет ДЕЗа! Все деньги сохраняются и могут быть потрачены на восстановительный (капитальный) и текущий ремонты, благоустройство территории и замену коммуникаций, ремонт протекающих крыш и благоустройство подъездов, покраску фасадов - да мало ли что можно сделать для дома, когда есть деньги!

Теперь рассмотрим энергоснабжение - тепло, горячую и холодную воду. И снова убедительные цифры.

Сегодня стандартная семья из трех человек платит за воду 800 рублей в месяц. Расчет берется из предпосылки, что человек расходует 84 литра воды в сутки. Стало быть, семья расходует в месяц порядка 34 тонн воды? Но, как показали исследования, проведенные в рамках проекта ТАСИС (Европейская комиссия) на домах существующей застройки -10 процентов жителей расходуют воду в очень небольшом количестве (одинокие старики) - по 3-5 литров в день; 10 процентов превышают норму едва ли не в два раза (в квартирах, сдаваемых внаем иностранным и иногородним рабочим, где без прописки живут по десять человек, стирают, моются, но за воду платят только за прописанного хозяина) - по 450 литров в день; 80 процентов жителей расходуют воды на 40-50 процентов меньше нормы.

Что это означает? А то, что оплата по счетчикам, которую вводит ТСЖ, даст прямую экономию 90 процентам жителей домов.

Мы рассмотрели лишь те моменты, которые не известны широкому кругу жителей. Между тем ТСЖ могут использовать на нужды дома арендные платежи от нежилых помещений, придомового земельного участка, который передается домовладельцам в собственность бесплатно.