Независимый эксперт Европейской
Экономической Комиссии
Комитета ООН по населённым пунктам, земельным
ресурсам и экологии
Александр ПАВЛЕНКО:ОСТАЛОСЬ
ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА
ДО НАЧАЛА ГРАЖДАНСКОЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ
ВОЙНЫ!
К началу марта 2006 года жильцы
многоквартирных домов должны выбрать форму
управления своим жильем, своим имуществом. Своим
невеликим, но все-таки – капиталом!
Выбор
невелик, вернее – его нет совсем: либо снова
довериться государству, либо – бороться за
возможность самому определять правила.
Новый Жилищный Кодекс, вступивший в силу 1 марта
2005 года, предлагает гражданам страны, в
сущности, только два сценария.
По первому -
собственники квартир поодиночке выходят на
неравную схватку с армией ЖКХ, государственных
чиновников и их «карманных» эксплуатационных
служб. По второму - они объединяются в
Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ) и
последовательно отстаивают свои имущественные
права при помощи действующих и вновь создаваемых
законов. Первый путь – понятен, привычен и
…смертельно опасен для всей страны. Второй –
труден, смутен и почти нереален. Кажется, что
силы неравны и схватка проиграна, еще не
начавшись… Чиновник опять побеждает!
Фактически новый Жилищный Кодекс в
добровольно-принудительном порядке делает всех
нас предпринимателями. Однако большинство
россиян не отдают себе отчета в том, что рынок –
это бескомпромиссная схватка коммерческих
интересов, конкурентная борьба «на уничтожение».
Рынок жилищно-коммунальных услуг, в объятия
которого все мы попадем через восемь месяцев,
обещает стать таким же беспощадным, каким
сегодня стал бизнес риэлтерский или
автомобильный, но в отличие от них – абсолютно
бессмысленным.
МИЛОСТЬ ПОБЕДИТЕЛЯ
Весной 2006 года каждый среднестатистический
жилец типовой многоэтажки, так и не
определившийся с формой управления, будет
«великодушно» прикреплен властями к новой
«управляющей организации» - некоему ООО, которое
логично возникнет на месте старого ДЭЗа в
соответствии со всеми требованиями Жилищного
Кодекса. А еще через месяц этот человек с ужасом
увидит новые расценки на тепло, горячую воду,
канализацию и прочее… Увидит и поймет, наконец,
что против него идет Гражданская
Жилищно-Коммунальная Война. Однако взывать к
милости властей будет уже невозможно: закон
вступил в силу и все бремя содержания квартиры
в
виде стопроцентных платежей теперь ложится на
плечи собственника квартиры.
По сути новый Жилищный Кодекс, убрал
последние ограничения – законодательные,
процедурные, морально-этические – в отношениях
между собственником жилья и теми, от кого
сегодня зависит коммунальная жизнь человека. Вся
накопленная за последние годы задолженность (за
отпущенную энергию, отремонтированную кровлю,
отведенную канализацию и т.д.) – перейдет по
наследству новой системе коммерческих услуг, но
теперь ее погашение перестанет быть проблемой
государства и станет головной болью жильца. В
новые тарифы на тепло и электричество,
водоснабжение и вывозку мусора на полном
законном основании войдут затраты на капремонт и
модернизацию.
О прочих «приварках» можно только
строить предположения – бизнес есть бизнес.
По оценкам экспертов Московской Жилищной
Корпорации (МЖК), уже сегодня стоимость услуг
ЖКХ в некоторых многоквартирных домах столицы
«зашкаливает» за 300 долларов. Через год эта
цифра станет нормой и будет неуклонно расти. Для
большей части собственников и нанимателей жилья
это составит от 40 до 60% дохода и наступит
момент истины:
не можешь платить – съезжай в
более дешевую квартиру… Не хочешь!? Выселим по
суду, закон теперь это позволяет … Между тем,
мировой опыт подсказывает, что только 50% жилого
фонда, даже в богатых и процветающих странах
принадлежит собственникам жилья. Ни государству
в целом, ни владельцу жилья в частности сегодня
не под силу справиться с «махиной»
жилищно-коммунальной системы, которая за годы
советской власти была смертельно запущена, а за
последние пятнадцать лет – фактически развалена.
«БИЗНЕС МЕЧТЫ»
Именно так часто называют в развитых странах
Европы и Америки управление жилищными
комплексами и кондоминиумами. В Испании,
Великобритании и США один профессиональный
«Сити-менеджер» может управлять десятками и даже
сотнями жилых домов, и при этом нести полную
материальную ответственность. Во Франции
собственники жилья объединяются в мощные
коммерческие организации по типу акционерного
общества и отстаивают свои экономические
интересы очень жестко. Им ничего не стоит,
например, отказаться от услуг своих, французских
энергетиков (если вдруг выросли тарифы!) – и
заключить договор на поставку электроэнергии,
допустим, из Лондона… И никакие «государственные
интересы» не могут помешать в этом случае, ведь
собственник жилья – это главный собственник в
стране, и он не может быть ущемлен!
В России развитие ТСЖ как универсальной формы
самоуправления находится в зачаточном состоянии,
хотя и насчитывает почти пятнадцать лет своей
истории. Старейший кондоминиум-новостройка,
элитный жилой комплекс «Золотые Ключи – 1» имеет
собственную территорию 4 га и благоустроенную
набережную реки Сетунь. Превосходный 23-этажный
дом на улице Академика Пилюгина, в котором уже
три года действует ТСЖ «Ниагара», нуждается в
европейском классе управления. На недавнем Общем
собрании жильцов было принято решение о
формировании нового, современного механизма
управления расходами и доходами при эксплуатации
дома. Не бывает двух одинаковых домов, но
проблемы у ТСЖ всюду одни и те же:
неосведомленность, инертность, некомпетентность
и кадровый голод. А главное – никаких шансов
привлечь средства инвесторов!
Однако – не все так плохо в России, как нас
уверяют разномастные политики и коммунальные
чиновники…
УНИКАЛЬНЫЙ ШАНС РОССИИ
Сегодня в России сложилась уникальная
социально-экономическая ситуация:
только
заинтересованные жители, организованные в ТСЖ,
способны наладить по-настоящему эффективное
управление таким колоссальным ресурсом, как
земля. Ведь, в соответствии с действующими
процедурами регистрации, каждый владелец
квартиры в многоэтажном доме АВТОМАТИЧЕСКИ
СТАНОВИТСЯ СОВЛАДЕЛЬЦЕМ ДОЛИ в земельном
участке, на котором этот дом стоит. Оформив
юридически данное ПРАВО СОВЛАДЕНИЯ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ, Товарищество Собственников Жилья
становится главным субъектом всех трансакций,
которые только возможны в отношении этого здания
и прилегающего к нему участка земли.
Ни во Франции, ни в Англии, ни в Америке это
невозможно, поскольку земля там давным давно
является предметом купли и продажи. Россия
получает беспрецедентный шанс вовлечь в
хозяйственный оборот небывалый по размерам
капитал – землю. Парадокс в том, эта задача не
под силу даже Газпрому, ведь по Конституции РФ
собственником земли в стране является народ.
Иными словами, каждый россиянин по рождению
получает свою долю общенациональной
собственности в виде земельного участка, хоть не
догадывается об этом.
ОСУЩЕСТВИТЬ СВОЕ ПРАВО
СОБСТВЕННИКА КАЖДЫЙ ИЗ НАС МОЖЕТ УЖЕ СЕГОДНЯ
ЧЕРЕЗ ТСЖ НА ПРАВАХ СОВЛАДЕНИЯ С ГОСУДАРСТВОМ!
«СОВЛАДЕНИЕ» – СОЦИАЛЬНОЕ ПАРТНЕРСТВО
ЧАСТНОГО СОБСТВЕННИКА И ГОСУДАРСТВА
Экономическая и правовая логика реформы ЖКХ -
освобождение государства от затрат по содержанию
чужого имущества и передача этого имущества в
управление самим собственникам. Вот только
механизм этой передачи сегодня неясен населению,
и в этом мы видим огромную социальную угрозу. По
нашим данным, в недрах существующей системы, в
частности в жилищных структурах Правительства
Москвы разрабатывается очередной циркуляр по
управлению многоквартирными домами, причем в
качестве модели этого управления берется только
один вариант, при котором жильцам фактически
будут навязаны «управляющие компании» от
государства. В недавнем разговоре с
председателем специальной комиссии Мосгордумы
г-ном Лобоком прозвучали весьма искренние его
заявления в том, что население Москвы в массе
своей «неготово» к самоуправлению в форме ТСЖ. А
значит, подчеркнул этот влиятельный функционер,
- необходимо сверху, жесткой административной
рукой насаждать рыночные отношения в ЖКХ.
Между тем, Реформа ЖКХ, в соответствии с новым
Жилищным Кодексом РФ, требует переходить от
приватизации квартир – к приватизации домов с
целью эффективного управления жилищным капиталом
по формуле: Субъект-Объект-Бюджет. Новая
социальная технология самообеспечения жильём –
«СОВЛАДЕНИЕ» - это технология вовлечения в
хозяйственный оборот жилых многоквартирных домов
как единых земельно-имущественных комплексов
(объектов недвижимого имущества) и передача их
во владение Товариществам собственникам жилья
(Субъектам управления), а также передача бремени
их содержания на основе принятого плана расходов
и доходов (Бюджет управления).
КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ:
ТСЖ сегодня – единственный, по сути, инструмент
реального проведения реформы ЖКХ, поэтому
необходимо решительно отказаться от
предрассудков, навязанных нам «теоретиками»
жилищного рынка:
• не привлечение инвестиций (их всегда будет
мало в существующих реалиях ещё много, много
лет), а вовлечение в хозяйственный оборот общей
долевой собственности жильцов многоэтажного
дома, формирование жилищного капитала и
привлечение оборотных средств под залог
земельных ресурсов в составе единых
земельно-имущественных комплексов и
кондоминиумов.
• не приобретение муниципального имущества (не
зарегистрированного должным образом и гнилого на
60 %), а передача жилищно-земельных комплексов в
доверительное управление профессиональным
управляющим компаниям, созданным на базе
существующих предприятий и монополий в сфере ЖКХ.
• необходимо отказаться от суррогатной
«банковской» ипотеки и перейти к общепринятой
мировой ипотеке, основанной на регистрации
обременения прав собственности на землю …
