ТСЖ ДЕГУНИНО

Законодательные акты, постановления, распоряжения, поручения... Сколько их уже было со времен зарождения движения товариществ собственников жилья? Несть числа! Однако ТСЖ на московской земле прививаются медленно и болезненно. Отчего так? Тому есть масса объективных и субъективных причин. Но и те, и другие поддаются анализу, а значит, и пути устранения преград для массового создания товариществ вполне можно обозначить четко. Была бы только политическая воля, а социально-экономические решения могут предложить теоретики и практики жилищно-коммунального хозяйства. Политическая воля уже проявила себя - хотя бы в постановлении правительства Москвы № 398-ПП от 22 мая 2007 г. Далеко не все жители столицы знакомы с деталями этого документа, а они, между прочим, чрезвычайно важны, в чем-то даже прорывны для ускоренной организации и дальнейшего становления товариществ. Об основных, наиболее принципиальных моментах этого постановления наш корреспондент бесе- дует с Виталием АКИМКИНЫМ - начальником управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

-Виталий Васильевич, чем постановление № 398-ПП отличается от предыдущих нормативно-законодательных актов по поводу организации и развития ТСЖ? И каковы предпосылки его по- явления?

- Для начала процитирую название постановления: «Программа поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год». Собственно, этот документ является естественным дополнением и развитием среднесрочной жилищной программы «Москвичам - доступное жилье», принятой в январе этого года, реализацией февральского поручения Президента Российской Федерации, принятого по итогам заседания президиума Госсовета РФ, ряда других решений. Да, документы по созданию товариществ собственников жилья, поначалу, может быть, несовершенные, постоянно уточняющиеся, расширяющиеся, конкретизирующие процесс организации сферы собственников жилья, с каждым годом становятся все более реально действующими.

- И постановление № 398-ПП ставит наконец точку в этом процессе?

- Точки не будет никогда: жизнь динамична, она подбрасывает с каждым годом все новые и новые проблемы. Постановление - лишь этап в их решении, но этап знаковый и знаменательный. Вы спрашивали о его предпосылках. Давайте рассмотрим их. Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления домом: непосредственное, управление ТСЖ и управление с помощью управляющей компании. Средства массовой информации, казалось бы, «разжевали» их подробнейшим образом. Однако остались нюансы, на которых стоило бы остановиться подробнее. В Москве сегодня вряд ли наберется десяток домов, собственники которых выбрали непосредственный способ управления. Дело в том, что этот способ управления предусматривает заключение прямых договоров каждого собственника с обслуживающей организацией, с ресурсоснабжающими компаниями. Но система бюджетного субсидирования в городе выстроена так, что эти средства должны поступать на расчетный счет управляющей организации. Что, расщеплять эти деньги на личные счета тех, кто выбрал независимый способ управления? Пока еще нереально... Но иного не предусмотрено и никак пока не оговорено в нормативно-правовой базе. Кроме того, надо учесть, что наши ресурсоснабжающие организации не привыкли заключать договора с каждым собственником - слишком это хлопотно для них. Но в любом случае, коли такой способ предусмотрен ЖК РФ, мы обязаны издать все необходимые документы, подготовить соответствующие нормативы, правовые акты для реализации и такого варианта управления домом.

- Остается еще два способа. По крайней мере, возможность выбора у собственников сохраняется?

- Да, но и тут есть свои тонкости. Допустим, собственники на общем собрании выбирают управление домом с помощью управляющей организации. Они ведь могут ошибиться - скажем, выбрать мошенническую фирму, которая соберет платежи и исчезнет. Но даже если пригласили вполне порядочную управляющую организацию, имеющую прочный авторитет, обладающую большим опытом, это еще не гарантия 100-процентного успеха. Управляющая фирма должна заключить договор управления с каждым собственником. А если в доме 300 квартир? Представляете, какая это грандиозная работа? Многие собственники и сами уклоняются от заключения такого договора. Во-первых, люди к этому не привыкли, а во-вторых, договор - это уже документ, правовой акт, здесь возникают гражданско-правовые отношения - при каком-либо конфликте, возможно, придется обращаться в суд. А этого, как известно, наши люди страсть не любят.

- К тому же не каждому дано разобраться в пунктах этого договора, обнаружить заложенные в нем под- водные камни...

- Это так. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда разработали примерный договор управления. Это 30-35 листов текста, если включать пять приложений. И во всем этом собственник должен разобраться. Более того, он не только подписывает договор, но и отслеживает, контролирует его выполнение. Как этот контроль осуществлять?

- Мало того, ведь у каждого собственника могут возникнуть свои требования, свое понимание договорных условий?

- Э нет. По закону договор управления должен утверждаться на общем собрании собственников. Значит, требования едины для всех. Хотя на стадии контроля могут появиться мнения самые разнообразные. А формы контроля законодательно не урегулированы, как, впрочем, и формы расторжения договора. Представьте, например, что собственники решили поменять управляющую организацию, а она категорически против. Такие случаи в городе есть, они уже вы- лились в судебные иски. Скажем, по ТСЖ «Скаковая, д. 5» тяжба продолжается года полтора. Собственники здесь не все предусмотрели в договоре управления, не обозначили порядок его расторжения. На этом управляющая организация и выстраивает свою позицию в бесконечно продолжающихся судах.

- Почему же вы не предусмотрели этого в своем примерном договоре?

- Предусмотреть-то предусмотрели, но, как показала практика, не в достаточной степени. Кое-какие формулировки в этом документе вызывают всякое толкование. Видимо, придется текст дорабатывать, расширять, уточнять, детализировать. Но вообще при таком способе управления домом, как управляющая организация, собственник оказывается наименее защищенным. Люди в многоквартирном доме часто разобщены, и управляющие организации этим пользуются. Так что этот способ управления выгоден не столько для собственников, сколько для управляющей компании. Мы можем разработать образец примерного договора и на ста страницах, но ведь у людей разный образовательный уровень, разный возраст, не каждый может разобраться во всех тонкостях документа. Мы разбирались по некоторым жалобам - и выяснилось, что управляющие организации порой подсовывали жителям текст договора, который удобен для них, но никак не для собственников. В этих случаях они от любых претензий просто отмахивались.

- Что ж, понимаю, куда вы клоните: надо выбирать третий способ управления - ТСЖ.

- А я и не скрываю, что стою за него горой. Нужно объединить людей вокруг общей, близкой для всех идеи - создание нормальных условий проживания, благоприятного и безопасного бытия, качественного содержания и эксплуатации общего имущества в интересах всех собственников.

- Идея не нова, первые жилищные объединения возникли чуть ли не полтора десятка лет назад. Но приживаются они на московской почве слишком трудно и медленно. Почему?

- Не так просто переломить менталитет наших жителей, привыкших во всем уповать и надеяться на государство. Нужно было время, чтобы собственники в полной мере осознали себя хозяевами, поняли, что пришло время переходить от приватизации квартир к приватизации своих домов, отвечать в них за все и вся. Но к руководству ТСЖ должны прийти подготовленные, квалифицированные люди. Наш департамент вот уже несколько лет ведет обучение председателей товариществ, членов правлений, представителей инициативных групп и т.д. Эти трехнедельные курсы проводятся бесплатно, за счет городского бюджета, в удобное для людей время. Преподают на них квалифицированные специалисты, знания даются в расширенном объеме, вплоть до ведения бухгалтерии, принимаются экзамены, выдаются соответствующие свидетельства о переподготовке и квалификации управляющего домом. Кстати, курсами заинтересовались и управляющие организации, которым важно научиться работать с населением. Правда, обучаются их представители уже за собственный счет.

- Но ведь, по большому счету, возникновение ТСЖ в доме невыгодно для управляющей компании. Порознь с каждым собственником легче управиться, нежели с целым коллективом...

- В городе уже проявилась настораживающая тенденция: как только в доме образуется инициативная группа по созданию ТСЖ, тут же возникает антиинициативная группа - не без помощи и поддержки управляющей организации. С помощью различных посулов и оговоров инициаторов эти антиинициативщики разваливают процесс создания ТСЖ, что, собственно, и требовалось доказать недобросовестной управляющей организации. Это расхолаживает создателей товарищества, у них пропадает всякое желание в дальнейшем проявлять инициативу. Ясно, что нужны были стимулы, которые подтолкнули бы жителей к созданию ТСЖ, обеспечили им некие преимущества, ускорили организацию товариществ, причем очень динамичными темпами. Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков дал поручение разработать программу поддержки ТСЖ, что в конечном итоге и вылилось в майское постановление правительства столицы № 398-ПП.

- И какие же преимущества для ТСЖ закреплены в этом документе?

- Программу условно можно разделить на три самостоятельных блока - хозяйственно-финансовый, законодательный и информационный. Первый обещает товариществам весьма ощутимую поддержку. Так, принято решение о первоочередном проведении капитального ремонта домов ТСЖ. Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает зачастую странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворов, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет... стараниями самих жильцов и их детей. Все ломается, разрушается, покрывается малопристойными надписями и т.д. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту. Да нет же, он принадлежит собственникам в доме, и ремонтировать его будут за их счет! Словом, возникла такая идея: город за счет бюджета капитально ремонтирует дом и вручает его жителям на сохранение - хольте его, лелейте, берегите, потому что в следующий раз собственникам придется его ремонтировать уже за свои деньги. Конечно, город будет компенсировать малоимущим эти расходы за счет субсидирования. Однако там, где создан ТСЖ, по крайней мере будет кому передать дом на сохранение. Потому таким товариществам и будут в первую очередь капитально ремонтироваться дома. Программа рассчитана до 2014 года, но это не значит, что она будет продолжаться бесконечно. Рано или поздно - по Жилищному кодексу РФ - собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и эксплуатации дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше быстро создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта. Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разный набор услуг для ТСЖ. Поначалу это будут бесприбыльные, некоммерческие организации, но впоследствии, как мы предполагаем, они станут самоокупаемыми. Кроме того, перечисление бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт помещений пойдет непосредственно на счета ТСЖ. Предусмотрено предоставление товариществам в аренду городских нежилых помещений (в нормативных размерах) для осуществления уставной деятельности по минимальной арендной плате. Нормативы пока не утверждены, но они прорабатываются и в скором времени будут известны. Предусматривается предоставление ТСЖ в аренду свободных от обязательств жилых помещений на первых этажах (при отсутствии нежилых помещений) с предварительным переводом в нежилой фонд. В новостройках проектировщики обязаны предусматривать помещения для служб управления домом.

- Я знаю много домов уже созданных ТСЖ, где нежилые помещения в свое время были сданы в аренду коммерческим фирмам. Теперь их оттуда не выковырнешь...

- Когда истечет срок аренды, ТСЖ может претендовать на эти помещения в приоритетном порядке, причем по минимальным ставкам. Кроме того, предусмотрены мероприятия по возвращению помещений, являющихся в силу закона общим имуществом собственников помещений, из чужого незаконного владения. В первую очередь будет проводиться подготовка и утверждение состава общего имущества в домах, в которых созданы или создаются ТСЖ. Точно так же многоквартирные дома, управляемые товариществами, будут оснащаться приборами учета коммунальных ресурсов. Будет оказано содействие ТСЖ в реализации их прав на реконструкцию многоквартирных домов (в том числе с надстройкой здания) с учетом обеспечения законных прав и интересов всех собственников. Опятьтаки в первую очередь должно быть проведено межевание жилых кварталов и формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ. ТСЖ, надеюсь, будут освобождены от налога на добавленную стоимость, этот законопроект прошел второе чтение в Госдуме РФ. На согласовании находится законопроект об упрощении регистрации ТСЖ. Сегодня она слишком сложна. Кстати, если дом вошел в программу, предусмотренную постановлением московского правительства, создание ТСЖ и его регистрация должны происходить за счет городского бюджета. ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами» при нашем департаменте проведет эту операцию, как и то, что подготовит необходимые документы по проведению общего собрания, оформления его решений. Более того, этим центром будет уплачена даже государственная пошлина за регистрацию ТСЖ. Мы предложили много поправок и изменений в Жилищный кодекс РФ, дело теперь за Государственной думой. Немало мероприятий по информированию населения предусмотрено в постановлении правительства Москвы. Я еще раз повторюсь: есть политическая воля в решении проблем ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело за главным - желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

Виктор ШИРОКОВ